Il existe plusieurs méthodes qu'il est conseillé de croiser pour parvenir à des résultats fiables.

La méthode dite « de comparaison » établit la valeur d'un bien en référence à des transactions récentes sur le même marché ; la méthode par « le revenu » consiste à calculer ce que rapporterait un bien loué. Il est possible de se renseigner seul, mais pour des biens très atypiques comme des hôtels particuliers ou des lofts, l'expérience de l'expert rassure. Ces démarches rationnelles font en tout cas abstraction du coup de cœur et des conditions de vente. Les étapes de l'évaluation du prix d'une résidence principale en appellent finalement surtout au bon sens, notamment dans des immeubles parisiens : même si tous sont uniques, ils sont facilement comparables. Les experts partent du général pour aller vers le particulier et prennent en compte une longue liste de critères :
- L'image du quartier : son historique, les travaux qui y ont été faits, sa réputation ;
- L'implantation de l'immeuble : du côté ensoleillé de la rue, plus près du métro, loin des commerces les plus bruyants ;
- L'état du bâtiment : ravalé, décrépi, ayant fait l'objet d'une rénovation ;
- La période de construction : un appartement dans un immeuble haussmannien se vend traditionnellement plus cher que la même surface dans un bâtiment des années soixante ou soixante dix ;
- L'étage, l'état des parties communes, ascenseur ou escaliers, surface, terrasse ou balcon, cave ou parking, orientation de l'appartement, disposition des pièces, type de chauffage, charges, nombres de transactions dans la même rue dans les trois mois précédents.

Remettre un bien en état avant de la vendre ne fait pas forcément monter les prix.  La valeur d'un bien immobilier est la valeur vénale du marché au jour de l'expertise ! On ne peut donc bien estimer que si l'on observe le marché en permanence.                                                                                                            C'est donc bien la méthode par comparaison qui prime, les autres méthodes ne feront que confirmer ou infirmer le prix demandé, ou le prix que vous aviez en tête ( Si vous êtes le vendeur ! ) Une estimation ne doit pas comporter qu'un prix. Elle doit donner des explications sur la ou les méthodes utilisées pour arriver à ce montant.

Trois méthodes possibles :

1/ Méthode par comparaison :
Évaluation du sol par comparaison avec les prix des terrains nus du même secteur.
Évaluation des bâtiments par comparaison du prix de construction au prix du neuf, avec application d'un coefficient de vétusté et et d'entretien. (1% à 2% l'an, fonction de l'état du bâtiment)

2/ La méthode par capitalisation :
Recherche du loyer par comparaison au marché locatif local pour un bien similaire, et fixation d'un taux de rendement souhaité, lui aussi adapté à la nature du bien.
Attention, le rendement est brut, et ne tient pas compte des frais divers de gestion, de notaire et des taxes, notamment la taxe foncière, qui peut être supportée par le locataire. (A négocier)
Le rendement net lui, est sensiblement différent !

3/ La méthode de la recherche de la charge foncière :
Méthode utilisée par les promoteurs pour calculer le prix d'un terrain compte tenu du prix espéré du bien, et de tous les coûts de construction (Taxes, géomètre, construction, marge souhaitée … etc.)
Les coûts de construction s'estiment surtout par rapport au prix actuels du M². Cette méthode est peu utilisée et souvent mal utilisée, si l'on ne maitrise pas correctement les coûts de construction et de rénovation. Elle est utilisée surtout pour des biens de moins de 30 ans.

Précautions à prendre

• Les documents à se procurer :
  - Copie du titre de propriété
  - Règlement de copropriété (Pour un appartement)
  - Plan de l'immeuble
  - Plan cadastral
  - Copie du bail
  - Montant des loyers

• Se renseigner à la mairie sur les projets qui pourraient avoir des conséquences sur la valeur du bien. (Déviation de circulation ...etc.)

• Vérifier le POS (Ou le PLU, plan local d'urbanisation)

• Méfiez-vous des coups de cœur ! Néanmoins la valeur d'un bien tient aussi à des éléments subjectifs (Un joli point de vue, …etc.)

Si vous êtes acheteur
Utilisez les deux simulations disponibles pour vérifier vos suppositions et interrogations avant de prendre une décision d'investissement.

Si vous êtes vendeur
Avant de fixer le prix de votre bien, dites vous que l'acquéreur aura parfois le choix d'acheter du neuf! Alors soyez réaliste, certains biens sont à vendre pendant des années ! Que de temps perdu, et d'occasions gâchées, de n'avoir pas pu saisir une opportunité d'achat par manque de cash!