L'apport personnel

En matière de crédit immobilier, on entend par « apport personnel » la somme d'argent que vous êtes capable de mettre tout de suite sur la table pour participer à l'achat du bien immobilier, et cela avant même d'obtenir un prêt bancaire. Même si elles vous font crédit, les banques adorent que vous participiez financièrement à l'opération. En général, plus votre apport personnel est conséquent, meilleur sera le taux.

L'apport personnel se compose :
- Des économies personnelles (épargne, héritage, placements mobiliers, assurance vie, plans d'épargne entreprise…)
- Des petits prêts. Sont assimilés comme de l'apport personnel :
        Le prêt à taux 0% ;
        L'épargne logement ;
        Le prêt du 1% logement ;
        Les prêts aux fonctionnaires ;
        Les prêts à caractère social accordés par les caisses d'allocations             familiales ;
        Les prêts des caisses de retraite ;
        Le prêt relais, accordé dans l'attente de la revente du logement précédent.

Prenez soin de répertorier ces petits prêts auxquels vous pouvez prétendre, ils permettront de gonfler votre apport personnel. En résumé, l'addition de toutes ces sommes constitue votre apport personnel.
Sachez en outre, que l'augmentation du prix de la pierre a eu pour conséquence de « diluer » l'apport personnel des acquéreurs, le taux moyen est tombé à 17% en 2003 contre 20% en 2000.

 

Calcul de l'apport personnel

L'apport personnel s'exprime toujours en pourcentage du montant de l'opération. Par exemple, si vous achetez un appartement d'une valeur de 150 000 euros avec un apport de 30 000 euros, on dira que votre apport personnel s'élève à 20%. Vous solliciterez donc un emprunt pour 80% du bien, soit 120 000 euros.

Sachez qu'il n'y a pas d'apport minimum personnel requis par les "établissements préteurs". Pour l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent tout de même que l'emprunteur dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix d'acquisition en plus des frais de notaire et de garantie. Pour un investissement locatif, les banques acceptent plus facilement de prêter sans apport personnel et donc de financer un projet à 100%, voire 110% en incluant les frais de notaires. Ce montage permet d'optimiser la fiscalité de l'investissement locatif, les intérêts de l'emprunt étant déductibles des revenus fonciers.

Votre engagement financier dans l'opération constitue un atout de poids dans la négociation du taux d'intérêt du prêt. Le montant de l'apport personnel représente un élément déterminant dans la constitution d'un dossier de crédit. Il n'est pas obligatoire pour demander et décrocher un crédit mais il est très apprécié par le banquier, plus la somme apportée au comptant est importante, meilleur sera le taux. Par exemple, pour un prêt sur 20 ans avec un apport de 30%, la banque affichera un taux de 3,85%, sans apport, le taux sera de 4,20%.
Un crédit sans apport personnel se paie 0.40% à 0.60% plus cher que le même montant de crédit avec un apport de 30%.

La règle de l'apport personnel
Pour une banque, l'apport personnel est un moyen d'appréciation du risque qu'elle encourt en prêtant de l'argent. Autrement dit, le candidat à l'emprunt qui dispose d'un bel apport personnel va constituer pour elle un signe de sa capacité à suivre une discipline d'épargne. Cet effort de thésaurisation signifie pour elle qu'il n'est pas cigale et qu'il sera en principe en mesure de rembourser comme une fourmi chaque mois un petit bout du crédit. Résultat, offrant un profil moins risqué, les banques lui font bénéficier d'un taux plus faible, donc meilleur marché.

 

Le taux d'endettement

Les banquiers considèrent qu'un emprunteur ne peut consacrer plus de 33% de ses revenus nets mensuels au remboursement d'un ou plusieurs prêts (immobilier, consommation, etc), le reste, soit 67% étant nécessaire pour vivre. Ce chiffre des 33% est ce qu'on appelle de taux d'endettement. Ce chiffre est théorique. D'ailleurs, aucune loi n'évoque ce ratio. On peut certes s'endetter à moins, mais aussi à plus, à 35% voire 40%, tout dépend en fait de combien on gagne. En général, plus le niveau de revenu est élevé, moins le critère du taux d'endettement maximum de 33% est strictement appliqué par l'établissement prêteur. Le banquier accepte parfois de dépasser le taux fatidique de 33% et tolère davantage. C'est par exemple le cas lorsque ce dernier sait qu'un crédit de consommation est en passe de se terminer. Quelques mois plus tard, une fois ce prêt soldé, l'emprunteur retrouve un taux d'endettement inférieur donc supportable.

 

9 bonnes raisons d'avoir recours au crédit

• Profiter d'un bien tout de suite et le payer plus tard.

• Mieux vaut régler une mensualité de crédit que de payer loyer à fond perdu.

• S'endetter pour un logement est un bon moyen de se constituer un capital.

• C'est une façon de se construire un patrimoine sans un sou d'économies.

• Payer un crédit équivaut à de l'épargne forcée.

• Malgré des sommes conséquentes, la pierre est le seul investissement que les banques acceptent de financer à 100%, voire jusqu'à 110% pour payer les frais de notaires.

• En matière d'investissement locatif, le crédit est en partie payé par les recettes locatives.

• Les crédits immobiliers n'ont jamais été si bon marché depuis 30 ans !

• La concurrence entre les banques permet de décrocher de bonnes conditions de crédit 

 

Etablir une stratégie de financement

A la suite ou au plus tôt pendant la recherche du logement, l'acquéreur doit élaborer une véritable « stratégie de financement ». Il est essentiel de faire le bon choix du crédit qui permettra de réaliser son projet. L'aide du conseil immobilier dans cette période délicate que va aborder l'acquéreur, peut s'avérer essentielle pour le succès de l'opération et en particulier sa réalisation dans les meilleurs délais et au meilleur coût global eu égard aux objectifs qui auront été définis.

L'acquéreur met « sa banque » en concurrence plus facilement que par le passé et obtient des offres ou cotations de plusieurs acteurs du marché lorsqu'il ne fait pas directement appel à un courtier en crédit, lequel est susceptible d'obtenir des conditions optimales.

Dans un contexte où la réussite d'obtention du financement est la clé de succès de la transaction immobilière, le conseil immobilier aura avantage à parfaitement maitrisé la partie financière de l'opération. Cette maîtrise professionnalise l'agent immobilier face à son client, accélère et sécurise la réalisation de l'opération et donc la perception de la commission.

La stratégie de financement passe par diverses étapes pour l'acquéreur et ses conseils :

• Faire ses comptes, ce qui signifie connaitre sa faculté de remboursement sur le long terme et donc sa capacité d'emprunt ;

• Estimer le coût total de l'opération ;

• Etablir le plan de financement (c'est-à-dire faire un tableau des dépenses à financer et des sources de financement envisagées) au regard des différentes possibilités de prêts offertes par le marché ;

• Préparer le dossier de demande de prêt ;

• Connaitre et intégrer les conditions d'accord des prêts nécessaires à l'opération et notamment les prêts réglementaires liés à leur acquisition ;

• Connaître les suretés liées au crédit ;

• Comprendre les assurances liées aux prêts immobiliers ;

• Faire son choix parmi une offre abondante où il est nécessaire de faire des calculs pour comparer la meilleure offre tant sur le plan tarifaire que celui des suretés et conditions (telles celles afférentes aux pénalités en cas de remboursement anticipé ou de changement de stratégie de taux en cours de prêt). 

 

L'allongement de la durée des crédits

Face à l'envolée du prix de la pierre, les acheteurs essaient tant bien que mal de préserver leur pouvoir d'achat immobilier. Ainsi, pour continuer à acheter, la parade consiste à s'endetter beaucoup, mais surtout longtemps. En 2004, la durée moyenne d'un prêt bancaire classique était de 16 ans contre 15,7 en 2003 et 13,5 en 1997.
Rares il y a encore quelques années, les prêts à 25 ans sont aujourd'hui monaie courante dans les banques. Quant aux crédits sur 30 ans, ils commencent, ici et là, à fire leur apparition dans les gammes de prêts aux particuliers. Cet endettement à très long terme s'avère une formule intéressante pour les jeunes qui accèdent pour la première fois à la propriété. Disposant d'un apport personnel faible ou nu, ces derniers peuvent s'endetter pour se constituer un patrimoine plutôt que de payer un loyer en pure perte.