Les prêts réglementés

Cette appellation s'applique à des prêts dont les conditions d'accès et les règles de fonctionnement sont définis par les pouvoirs publics. Ils sont partout les mêmes quelque soit les banques qui les distribuent. Attention, ces prêts ne bénéficient pas d'un coup de pouce de l'Etat, les taux sont ni plus ni moins ceux du marché. En revanche, l'emprunteur peut bénéficier d'une couverture en cas de difficultés de paiement. Ils peuvent se contracter en complément d'un autre prêt classique.

        Le prêt conventionné

L'avantage :
- L'ouverture du droit à l'allocation personnalisée au logement (APL)
- L'exonération du paiement de la taxe de publicité foncière ;
- Le cumul possible avec d'autres prêts (1% logement, prêt à taux zéro, équipe logement, etc.)

L'inconvénient :
Ce prêt étant réglementé par l'Etat, les frais de gestion sont plus lourds et les démarches administratives plus longues à mettre en place que pour un prêt libre.

Pour acheter quoi ?
- L'achat d'un terrain à bâtir pour construire une maison
- L'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux ;
- L'agrandissement d'au moins 14m2 d'un logement existant ;
- La transformation en logement d'un local non destiné à l'habitation.
Pendant toute la durée du prêt, le logement ne doit pas être transformé en local commercial, ni faire l'objet d'une location saisonnière ou meublée.

Pour qui ?
Ce prêt est accordé sans conditions de ressources, le logement concerné doit être occupé à un titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par ans.

Le taux
Souscrire un PC ne donne pas accès à un taux préférentiel. Ce dernier est librement fixé par les banques.

Le montant
Ce crédit peut servir de prêt principal, c'est-à-dire financer jusqu'à 100% du coût de l'opération immobilière (travaux inclus). Il peut être complété par l'apport personnel.

La durée
Elle est comprise entre 5 et 30 ans pour un crédit destiné à l'achat ou à la construction, avec une possibilité de rallonger cette durée jusqu'à 35 ans.

A qui s'adresser ?
La demande de prêt s'effectue auprès de l'établissement préteur de votre choix, à condition que ce dernier ait signé une convention avec le Crédit foncier de France ou avec la Société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale.

         Le prêt d'accession social

Le prêt d'accession social ou PAS possède les mêmes caractéristiques que le prêt conventionné à la seule différence qu'il est accordé à l'emprunteur sous conditions de ressources. Il est généralement réservé aux ménages dotés de revenus modestes.

Conditions d'obtention :
- Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur, de ses ascendants ou descendants ou ceux de ceux conjoint. Il peut être neuf ou à construire, ancien avec ou sans travaux. La surface minimale habitable requise est de 9 m2 pour une personne 16m2 pour 2, augmenté de 9 m2 par personne supplémentaire.
- Le niveau des revenus est déterminé par le revenu fiscal de référence. Pour une demande entre le 1er janvier et le 31 mars de l'année n, c'est le revenu de l'année n-2 qui sert de référence. Pour une demande entre le 1er avril et le 31 décembre, c'est le revenu de l'année n-1 qui sert de référence. Les plafonds de ressources annuelles pour l'obtention du PAS sont disponibles sur le site www.logement.gouv.fr
- Le montant du prêt est sans limite, le PAS peut financer jusqu'à 100% du coût total d'une opération immobilière.
- Le taux d'un PAS peut être proposé en version taux fixe ou taux révisable. Déterminé librement par les établissements de crédit, les taux d'intérêt affichés sont au même niveau que ceux des prêts libres des banques.
- La durée du PAS est comprise entre cinq et trente ans avec un allongement possible jusqu'à trente cinq ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s'ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté.

Les atouts du PAS :
- Des frais de dossier limité à 500 euros ;
- Pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable ;
- Un crédit long pouvant aller jusqu'à 35 ans ;
- Une ouverture au droit à l'APL sur toute la durée du prêt
- En cas de perte d'emploi un an après avoir souscrit le prêt, un « filet de sécurité » permettant de reporter gratuitement en fin de crédit une partie des échéances. L'inscription hypothécaire prise en garantie d'un tel prêt exonérée du paiement de la taxe de publicité foncière équivalente à 0,60% du montant du prêt ;
- Des frais de notaire réduits ;
- Une exonération de la taxe foncière pendant deux ans à condition d'avoir acheté un logement neuf ;
- Un prêt PAS cumulable avec d'autres prêts.

La mise en place du prêt :
- Une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers)
- Une assurance décès invalidité.

Plusieurs documents sont à fournir pour constituer un dossier de demande :
- Un avis d'imposition de l'avant dernière année précédent celle de la demande de prêt ;
- Vos bulletins de salaire et ceux de votre conjoint ;
- La promesse de vente du logement concerné ;
- Un état des lieux, obligatoire pour un logement de plus de 20 ans ;
- Dans le cas de la construction d'une maison individuelle, la présentation du permis de construire.

        Le prêt locatif social

Jusqu'alors utilisé par les bailleurs sociaux, le prêt locatif social (PLS) est depuis peu accessible aux particuliers. Il reste néanmoins réservé aux seuls investisseurs, c'est-à-dire à ceux qui achètent pour louer.
Pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer votre bien pendant toute la durée du prêt, à un locataire aux ressources limitées, le tout sans dépasser un plafond de loyer.
Ce prêt est « contingenté » c'est-à-dire qu'il est distribué dans la limite d'enveloppes financières attribuées aux établissements prêteurs.

Conditions concernant le bien acheté
Le PLS finance les opérations suivantes :
- Un terrain à construire ;
- Un logement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ;
- Un logement ancien avec ou sans travaux ;
- Un local à transformer en habitation ;
- Des travaux d'amélioration exécutés sur des immeubles ou des logements de collectivités locales cédés à bail emphytéotique par l'Etat, des collectivités locales ou leurs groupements ;
- La réalisation de dépendances liées au logement (garage, jardin).

Le logement acheté doit respecter des normes minimales d'habitabilité. Quant à l'apport personnel, il doit représenter au moins 10% du montant de l'opération fiancée par la banque.

Conditions concernant le locataire
Le locataire doit percevoir des revenus modestes et occuper le logement comme résidence principale. Le jour de l'entrée dans les lieux, ses ressources nettes annuelles ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ces informations sont à consulter sur le site www.logement.gouv.fr. Le locataire ne peut être un de vos ascendants, descendants, ni même ceux de votre conjoint.

Conditions concernant les modalités de la location
Le bailleur bénéficiaire du PLS doit signer obligatoirement une convention avec l'Etat dont la durée doit être au moins égale à la durée du prêt, tout en étant comprise entre 15 et 30 ans. Via cette convention, le bénéficiaire du PLS s'engage pendant toute la durée de la location à respecter des plafonds de loyers, consultable également sur le site www.logement.gouv.fr

Grâce à la signature de cette convention, le locataire peut bénéficier de l'APL. Le cas échéant, cette aide est versée directement au bailleur. Ce dernier doit s'engager à confier son bien en gestion à une personne ou à un organisme agréé par un arrêté du Ministère chargé du Logement (arrêté du 9 Mars 1978).

Les avantages fiscaux
Dans le neuf, la TVA fait l'objet d'un taux réduit à 5,5% contre 19,6% habituellement. Dans l'ancien, le taux réduit de TVA s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation et d'aménagement.
Vous pouvez bénéficier d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans, à condition que l'opération soit financée à plus de 50% par un PLS.

Les caractéristiques du prêt
- Le montant du prêt doit financer au moins 50 % de l'opération immobilière ;
- Sa durée ne peut excéder trente ans ;
- Le taux d'intérêt est indexé à celui du livret A ;
- Les frais de dossier sont plafonnés à 700 euros.

Les démarches préalables
La procédure administrative peut paraître un peu lourde mais elle ne doit pas cependant vous faire reculer. Le PLS nécessite l'obtention d'une décision favorable d'agrément prise par le préfet. L'instruction du dossier est assurée par la direction départementale de l'équipement (DDE). C'est le préfet qui signe la convention d'APL et la décision d'agrément. Ce n'est qu'ensuite que l'établissement prêteur débloque le crédit. Et la demande de prêt doit être effectuée à la banque dans un délai maximum de six mois après la date de décision favorable.

Cumulable avec du Robien
Les plafonds de loyers et de ressources du locataire imposés par le PLS sont de fait inférieurs à ceux du Robien. Résultat, ce prêt peut tout à fait permettre l'achat d'un logement éligible à ce dernier dispositif. Pour mémoire, il permet de déduire de son revenu imposable 8% du montant de l'investissement dans la limite de 10 700 euros correspondant aux charges liées à l'appartement. Ensuite, cette part déductible passe à 2,2%.

        Le prêt social de location accession (PSLA)

Distribué depuis Mars 2004, le prêt social de location accession est méconnu puisqu'à peine 400 acquisitions ont été financées de la sorte en 2004. Les logements faisant l'objet du PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources, au moment de la signature du prêt, n'excèdent pas les plafonds en vigueur pour le prêt à l'accession sociale (PAS) (voir le tableau des plafonds de ressources pour l'obtention d'un PAS).
Fonctionnant en deux phases, ce mécanisme de location accession permet à des ménages sans apport personnel d'acquérir le logement qu'ils occupent comme locataires.
Durant la première phase dite « de location », le ménage acquitte en plus du loyer une redevance composée d'une indemnité d'occupation, des frais de gestion et une épargne. Au cours de la deuxième phase dite « d'accession », le ménage lève l'option sur son logement. Il en devient propriétaire et commence à rembourser son ou ses emprunt(s). En outre, le locataire accédant peut, y compris en phase locative, bénéficier d'une APL.
Notez que si le locataire renonce à l'acquisition, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux mais a droit au remboursement des sommes versées.

Avantages
Ce nouveau prêt présente un double avantage : il donne droit à une TVA à taux réduit sur le prix de vente et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, soit l'équivalent de 15 000 euro d'économie. Le taux du prêt est compris entre 3,74% et 4,10% selon les établissements.

Conditions
Pour bénéficier d'un PSLA, le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant tout la durée de remboursement et ne peut subir aucune transformation en local commercial ou professionnel par exemple. Ce prêt peut être accordé sans apport personnel. En outre, l'emprunteur a la certitude de conserver, en début de période d'accession, un niveau de dépense équivalent à son loyer. Le cumul est possible avec d'autres prêts.

 

Les prêts aidés

La dénomination de ces prêts vient du fait qu'ils bénéficient d'un coup de pouce direct ou indirect de l'Etat pour inciter les Français à revenus modestes à devenir propriétaires. Les prêts aidés sont aussi des prêts réglementés.

        Le prêt à taux Zéro

Créé en 1995 mais récemment revisité par les pouvoirs publiques, le prêt à taux zéro est commercialisé par les banques depuis le 1er Février 2005. Il s'agit en fait d'une avance gratuite sans intérêt. Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de remboursé uniquement les fonds avancés. Il est réservé aux « primo-accédants », c'est-à-dire, à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale.

Un prêt pour acheter quoi ?
Ce prêt sert à financer l'achat d'une résidence principale, c'est à dire, occupée au moins huit mois par an.
Dans le neuf, ce prêt permet d'acheter un appartement (annexes et garage compris) occupé pour la première fois ainsi que e construire ou acheter une maison neuve et, le cas échéant, le terrain.
Dans, l'ancien, ce prêt permet d'acheter un bien avec ou sans travaux. Il finance également la transformation logement d'un local non destiné à l'habitation (garage, bureaux, boutiques, etc.) ou l'acquisition sous forme d'une location d'accession à la seule condition que la phase de location n'excède pas huit ans.

Des conditions d'attribution limitées
Pour bénéficier du PTZ, deux conditions sont nécessaires :
- Ne pas avoir été propriétaire de son logement durant les deux années précédant l'offre du prêt ;
- Disposer de revenus ne dépassant pas certains plafonds qui dépendant à la fois du lieu géographique du logement et de la situation familiale.

Le montant d'un PTZ dépend de trois critères :
- Les ressources de toutes les personnes destinées à occuper le logement ;
- Le nombre de personne composant le ménage et la localisation du bien acheté ;
- Le montant maximum des ressources ouvrant droit au PTZ qui est de 38 690 euros.

Les spécificités du PTZ :
- Un seul PTZ par ménage et par opération ;
- L'emprunteur peut être français ou étranger ;
- Pas de frais de dossier ;
- Exonération de la taxe foncière sur les propriété bâties pour les logements neufs ;
- Le PTZ n'est jamais accordé « sec ». Il doit toujours venir en complément d'un autre prêt pour financer une opération ;
- Les sociétés civiles immobilières (SCI) n'ont pas accès au PTZ ;
- Exonération du paiement de la taxe de publicité foncière, équivalente à 0,60% de la valeur du bien ;
- Utilisation interdite pour financer un autre prêt, même un prêt relais ;
- Pas d'indemnités prévues en cas de remboursement anticipé.

Le montant d'un PTZ ne peut excéder un double plafond :
- 20% du montant de l'opération (ce chiffre est porté à 30% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles).
- 50% du montant des autres prêts immobilier (d'une durée supérieure à deux ans). Si vous pouvez obtenir un PTZ de 14 400 euros maximum, le total des autres prêts finançant l'opération doit être au moins égal à 28 800 euros. Si ce n'est pas le cas et que ces prêts ne représentent par exemple que 20 000 euros, le PTZ est minoré et le montant autorisé passe à 10 000 euros.

        Le prêt épargne logement

Ce prêt s'adresse aux personnes détenant un plan ou un compte épargne logement. Le montant du prêt consenti par la banque dépend de l'épargne déposée sur votre compte ou plan logement mais aussi de la durée de remboursement choisie. Le compte épargne logement (CEL) ou plan épargne logement (PEL) peuvent être utilisés ensemble ou séparément comme financement principal ou complémentaire pour l'achat d'un bien ou la réalisation de travaux dans la maison.

Une phase d'épargne obligatoire
Le prêt est consenti après une période d'épargne obligatoire. Vous ne pouvez prétendre à un tel prêt qu'à condition d'avoir ouvert un PEL ou un CEL et d'y avoir versé des fonds pendant une durée respective de 18 mois et 4 ans minimum. Après avoir observé cette phase d'épargne obligatoire, l'octroi d'un prêt est un droit que le banquier ne peut vous refuser, à condition bien sûr que vous soyez solvable.

Si vous retirez les fonds logés dans un PEL moins de trois ans après la date du premier versement, le droit au prêt et à la prime sont perdus. Si vous « cassez » votre plan entre la troisième et la quatrième année, le droit à prêt est maintenu mais la prime est divisée par deux. Les fonds logés dans un PEL sont indisponibles au cours de la phase d'épargne, sous peine de fermeture du plan.

Le fonctionnement du CEL est plus souple. Les fonds peuvent être retirés mais aussi déposés quand bon vous semble. Même avec des retraits, le compte continue à générer des intérêts, à condition de laisser un solde de 300 euros minimum. 

Le prêt issu d'un PEL

Les biens ou travaux immobiliers financés par un prêt épargne logement sont les suivants :
- Une résidence principale située en France, neuve, récente ou ancienne avec ou sans travaux ;
- Une résidence secondaire neuve pour habiter ou la louer ;
- Un logement locatif (neuf ou ancien) non meublé ;
- Un terrain à bâtir ;
- Une place de parking ou un garage (situés à proximité de la résidence principale) ;
- La réalisation de travaux d'extension, d'amélioration ou d'agrandissement de la résidence principale ;
- L'achat de parts de société civile de placements immobiliers (SCPI).

La durée du crédit
Elle va de 2 à 15 ans. En général, plus la durée de remboursement est courte, plus le montant du prêt est élevé.

Le taux
Ce prêt étant réglementé par les pouvoirs publics, son taux d'intérêt est le même dans toutes les banques et donc pour tous les emprunteurs. Fixe, il est garanti dès la souscription, ne peut en aucun cas être négocié. Néanmoins, les taux diffèrent selon les générations de plans.

Le prêt issu d'un CEL

Le compte épargne logement fonctionne sur le même modèle. Toutefois il permet d'obtenir plus rapidement un prêt à un taux bon marché. En raison de son montant limité (23 000 euros), c'est un outil idéal pour financer des travaux immobiliers ou de grosses réparations.

Le montant
Le montant de l'emprunt dépend à la fois des droits à prêt accumulés au cours de la phase d'épargne et de la durée de remboursement. Il est plafonné à 23 000 euros.

Le taux
Comme pour le PEL, les taux d'emprunt sont fixes et décidés par les pouvoirs publics. Ils dépendent également selon la date d'ouverture du compte. A part le PTZ et le prêt 1% logement, aucun prêt immobilier ne vous offre un taux aussi attractif. Seule la génération de comptes souscrits entre le 1er Janvier 1975 et le 15 Mai 1986 est aujourd'hui un peu plus chère que le marché.

 

Les « petits prêts »

Ces prêts sont ainsi baptisés car ils ne participent que partiellement au financement d'un bien immobilier. Leur atout : ils sont souvent moins chers qu'un prêt immobilier classique et offrent parfois quelques souplesses.

        Le 1%logement

Bénéficiaires
Ce prêt s'adresse aux salariés d'entreprises privées qui cotisent au fond de participation des employeurs à l'effort de construction. Ce prêt est réservé à l'accession à la propriété. Cependant, rien n‘oblige l'entreprise à accorder ce prêt à tous les salariés. Selon l'enveloppe disponible et en accord avec le comité d'entreprise, elle peut choisir de le distribuer selon des priorités qui prennent en compte par exemple, la situation familiale.

Peu importe l'ancienneté dans la société et le niveau de revenu (sauf pour l'achat d'un bien ancien sans travaux), tout salarié peut bénéficier de ce prêt. Sont exclus de ce dispositif les dirigeants d'entreprise et les exploitants individuels (ainsi que leur conjoint).

Pour quel type de bien ?
Le bien acheté doit être occupé comme une résidence principale, c'est-à-dire être occupé au moins huit mois dans l'année. Ce bien doit être la première acquisition ou être acheté pour des raisons de mobilité professionnelle.

Il peut financer les opérations suivantes :
- L'achat d'un terrain à bâtir (à condition que la construction se réalise dans les quatre années après l'acquisition) ;
- La construction d'une maison individuelle ;
- L'achat d'un logement neuf ;
- L'achat d'un logement ancien sans travaux seulement si l'acquéreur dispose de revenus n'excédant pas les plafonds de ressources PAS s'il fait l'acquisition d'un logement dans le cadre du droit de préemption (achat par le locataire occupant), de la vente de logements HLM ou d'un contrat de location accession ;
- L'achat d'un logement ancien avec travaux (le logement doit avoir plus de 20 ans et les travaux représenter au moins 20% du prix de vente)
- Certains travaux : la liste des travaux autorisés (mise aux normes, économie d'énergie, accessibilité aux personnes handicapées, etc.) est précisé par un texte officiel, l'arrêté du 30 décembre 1987, et ces travaux doivent être effectués au plus tard 24 mois après l'achat du logement.

Les frais de dossiers
Il n'existe pas de réglementation juridique concernant la facturation des frais de dossiers. Dans certains organismes, ils sont nuls, dans d'autres ils sont exigés, mais il est toujours possible de les négocier.

Le taux
L'atout n°1 du 1% logement est bien sûr son taux imbattable. Ce dernier est de 1,5% hors assurance. L'écart entre ce taux et celui d'un prêt bancaire classique à 4,5% permet d'économiser près de 1700 euros d'intérêts.

La durée
Elle est libre et varie de un à vingt ans selon les organismes prêteurs. En cas de remboursement anticipé, l'indemnité à verser est la même que pour tous les prêts, à savoir 3% du capital restant dû dans la limite de six mois d'intérêts.

Le montant
Comme tout prêt complémentaire, son montant est strictement limité. Il varie selon la zone géographique où se trouve le logement. Cependant, ce montant ne doit jamais excéder 50% du coût total de l'opération.

Ce montant peut être majoré dans trois cas :
- Un premier achat dans l'immobilier dans un logement neuf ;
- Si le ménage emprunteur a au moins deux enfants ;
- Si cela concerne un changement de lieu de travail pour des raisons de mobilité professionnelle.

Ce complément dépend du niveau de ressources de l'emprunteur. Il est de :
- 4800 euros si les revenus sont inférieurs à ceux exigés par les plafonds PAS ;
- 3200 euros si ces revenus sont compris entre 100% et 170 % des plafonds PAS ;
- 1600 euros si ces revenus sont supérieurs à 170% des plafonds PAS.

        Le prêt Paris logement O%

Afin d'aider les jeunes à financer leur logement dans la capitale, dont les prix atteignent des sommets, la Ville de Paris a mis en place mi-2004 un crédit immobilier gratuit, un peu dans le même esprit que le prêt à taux zéro. Près de 2000 parisiens en ont déjà profité.

Les conditions d'obtention
Vous pouvez bénéficier du prêt Paris logement 0% (PPL 0%) à quatre conditions :
- Le bien doit être situé dans Paris intra-muros ;
- Il faut se trouver dans une des situations suivantes :
    Etre célibataire de moins de 35 ans, ou un ménage dont au moins l'un des membres est âgé de moins 35 ans, habiter Paris depuis au moins trois ans ;
      Etre locataire habitant depuis au moins trois ans à Paris et quittant un logement social pour accéder à la propriété ;
     Etre locataire du parc privé habitant depuis au moins trois ans à Paris et ayant reçu un congé pour vendre de son propriétaire ;
    Etre acquéreur d'un logement adapté pour loger une personne handicapée physique qui peut être l'acquéreur lui-même ou une autre personne vivant avec lui ;
        Etre agent de la ville de Paris et du Centre d'action social de la Ville de Paris ;
    Etre policier de la préfecture de police, sapeur pompier de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris.
- Il ne faut pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l'achat, ni l'avoir été au cours de l'année civile en cours et des deux années précédentes.
- Il ne faut pas disposer de revenus supérieurs aux plafonds de ressources établis. Ceux-ci sont consultables sur le site www.logement.gouv.fr  

Le taux

Un prêt sans intérêt, difficile de faire mieux en matière de crédit. Autrement dit, ce prêt au taux de 0% ne vous coute pas un euros.

 

Le montant du prêt

Le montant du prêt débloqué par la Ville de paris est de 22 000 euros pour une personne seule et de 36 000 euros pour un ménage composé de deux personnes ou plus. A noter que ce montant est le même, dans le neuf ou l'ancien, avec ou sans travaux. Ce prêt peut compléter un prêt classique ou /et  un PTZ.

 

La durée

Constantes, les mensualités de ce prêt sont remboursables sur 15 ans maximum.

 

 

 

Les prêts classiques

        Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est la formule la plus simple. Le taux d'intérêt, la mensualité et le coût total du crédit sont connus une fois pour toute, le jour de la souscription du prêt. Dès le début du prêt, la banque vous édite un échéancier où sont programmées toutes les mensualités du crédit, de la première à la dernière année. Chaque mois, l'échéance remboursée comprend à la fois une fraction du capital emprunté et une partie des intérêts.

L'atout
Vous n'êtes pas exposé aux évolutions imprévisibles et saccadées des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Que le prix de l'argent s'envole ou soit en recul, le taux de votre crédit reste inchangé. Cette solution est avantageuse dans un scénario où les taux du marché augmentent.

Particularité
Tous prévoient le paiement des pénalités financières au cas où vous rembourseriez le prêt avant son terme, désignées indemnité en cas de remboursement anticipé (IRA). Ces pénalités représentent 3% du capital restant dû dans la limite de six semestres intérêts.

Sachez que les meilleurs taux fixes sont presque toujours proposés par les banques généralistes, imbattables sur ce terrain. Ensuite, les différences entre les établissements se jouent sur les options comme par exemple la modulation.

        Le prêt à taux révisable

Le prêt à taux révisable à un taux qui bouge en permanence. Révisé à date fixe (tous les trois, six ou douze mois) par la banque, il « colle » aux évolutions des taux d'intérêt sur les marchés. Ce n'est donc qu'en fin de crédit que vous pourrez calculer à posteriori le coût total de votre prêt. Souscrire un taux révisable comporte donc une bonne dose de risque. Personne ne sait aujourd'hui quels seront les taux d'intérêts dans trois, six ou douze mois. En contrepartie du risque que vous acceptez de supporter, le taux révisable est généralement de 0,5 à 1 point moins cher qu'un taux fixe.

Le prêt à taux révisable « pur »
Les hausses et les baisses de taux sur le marché se répercutent sans limites sur le taux de prêt, et ce pendant toute la durée du crédit. Cette formule permet de profiter pleinement de toutes les baisses de taux mais vous risquez d'encaisser aussi toutes les augmentations.

En général, la hausse des taux s'effectue en deux temps. D'abord, elle se répercute sur la durée du prêt. Si l'indice de référence progresse, le montant des mensualités reste identique et la durée du prêt s'allonge dans la limite de cinq ans. Puis, lorsque l'ajustement sur la durée n'est plus suffisant, c'est le montant de la mensualité qui est majoré. Attention, parfois c'est le contraire qui se passe : la hausse des taux se répercute d'abord sur la mensualité, puis, si cela n'est pas suffisant, sur la durée du crédit.

Le prêt à taux révisable « capé »
Davantage sécurisée que celle du taux pur, cette formule a l'avantage de garantir, dès la souscription du crédit, la variation maximale du taux grâce à un « cap » (ou un butoir) qui fait office de taux plafond.

Si le taux de départ de 4% est capé à 2 points, il ne pourra jamais excéder 6% tout au long de sa vie et cela même si les taux du marché s'envolent à 8 ou 10%. Avantage notable : on connaît, dès le départ le coût maximal du crédit. Les banques commercialisent des formules de crédit à taux révisables capés à 1, 2 ou 3 points. Plus cette sécurité est forte, plus le coût du crédit est cher.

        Le prêt relais : pour acheter avant de vendre

Vous comptez sur la vente de votre logement actuel pour financer une partie de votre prochain achat immobilier ? Le crédit relais, appelé aussi prêt achat-revente permet d'acheter un bien avant même d'avoir mis le sien en vente et pallie ainsi à un défaut de trésorerie momentané.

Le montant
Déterminé par la banque, ce montant est toujours proportionnel à la valeur estimée du bien que vous avez à vendre. Selon les établissements, ce dernier varie entre 50 et 80% de la valeur du bien à vendre. Le montant du crédit relais est assimilé à des fonds propres, il est considéré comme de l'apport personnel.

La durée
Elle est, par définition, assez courte n'excédant généralement pas deux ans.

Le taux
Autrefois hors de prix, les prêts relais affichent aujourd'hui des taux abordables souvent proches des crédits traditionnels. C'est surtout le cas si l'établissement qui accorde ce prêt « d'attente » vous octroie le prêt principal. Deux formules de prêts relais existent :

- Le prêt relais « sec » : en pratique, vous ne payez que les intérêts du crédit relais. Ces « petites » mensualités vous permettent ainsi de régler en même temps les échéances du nouveau prêt immobilier qui démarre. Ce n'est qu'une fois la vente de l'ancien logement effective que le prêt relais est soldé au moyen d'une grosse mensualité, sans payer de pénalités de remboursement anticipé.

- Le prêt relais couplé au prêt principal : cette solution, qui affiche généralement le même taux pour les phases du financement, permet de s'acquitter de mensualités plus supportables que dans le crédit sec.

Ne perdez pas de vue que, s'il vous rend un sacré service, ce crédit reste néanmoins couteux. C'est normal, puisque vous payez les intérêts d'un capital que vous toucherez plus tard. En outre, ces intérêts sont payés au prix fort. En effet, ils sont calculés sur la totalité du capital emprunté et non pas sur le capital restant dû.

        Le prêt « in fine »

En matière d'investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Aussi, les banques ont imaginé le crédit « in fine ». Pendant la durée du crédit, l'emprunteur ne paie que les intérêts, puis, il rembourse le capital emprunté en une seule fois, en fin de crédit, lors de la dernière mensualité.

Pour être sûre de récupérer sa créance à l'issue du crédit, la banque demande souvent un apport personnel à l'emprunteur. Non affectée à l'achat du logement, cette somme est investie dans un placement de valeurs mobilières, souvent un contrat d'assurance vie ou un bon de capitalisation. Ce produit financier doit en principe fructifier à un rendement garanti, qui pourra, au terme du crédit, régler la dernière échéance. De toutes les formules de crédit, celle de l'in fine est la plus coûteuse en intérêts. Calculés sur la base du capital restant dû, les intérêts se paient ici au prix fort puisque la dette reste intacte toute la durée du crédit.

Les atouts du montage
C'est un montage financier qui permet d'équilibrer plus facilement les mensualités de remboursement et les loyers encaissés. Autrement dit, avec l'in fine, les sorties de trésorerie sont plus faibles qu'avec d'autres crédits.
Autre atout : cela permet de faire jouer à plein l'« effet de levier » du crédit. Par exemple, si vous pouvez consacrer 195 euros par mois pendant dix ans à votre opération d'acquisition, vous emprunterez près de 18 300 euros avec un crédit classique mais 46 586 euros avec un crédit in fine. Votre mise étant 2,5 fois plus forte, les gains (revenu et plus value) que vous pouvez espérer devraient, en principe, être majorés dans la même proportion.

Les limites de l'exercice
Les promoteurs immobiliers, friands de ce type de montage, notamment pour l'investissement locatif Robien, précisent que, les intérêts étant déductibles des loyers imposables, il permet de réaliser une économie d'impôt. Cela est certes vrai, mais à condition d'être fortement imposé et de disposer déjà de revenus fonciers. Reste que l'économie d'impôt sera forcément inférieure au surcroît d'intérêts, puisque le taux marginal d'imposition (TMI) n'atteint jamais 100%.

        Le prêt lissé

La technique du prêt lissé a été conçue pour éviter les à-coups de trésorerie. Elaboré grâce à des logiciels de calculs, ce crédit est spécialement fabriqué pour s'adapter aux remboursements des autres prêts. Cette méthode permet de maintenir une mensualité fixe et unique pendant toute la durée du prêt.

Les avantages
Ce lissage des mensualités accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois une opération de financement possible, qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser, tout du moins dans de bonnes conditions. En raison d'une mensualité minorée, il existe donc une certaine aisance de trésorerie. Et cela permet donc d'emprunter alors qu'un plan de financement classique intégrerait des mensualités trop élevées.

 

Le prêt hypothécaire

Couramment utilisé depuis des années par les ménages américains et anglais, le crédit hypothécaire est assez confidentiel en France. Proposé par Abbey national, le Crédit municipal de Paris et le crédit Foncier d'Alsace Loraine, ce type de crédit permet d'emprunter de l'argent en contrepartie de l'hypothèque d'un bien déjà payé. Le montant du prêt n'excède souvent pas 50% de la valeur du logement, les taux sont compris entre 5 et 7,5%.

Deux établissements anglo-saxons (Abbey National, GE Money Bank) proposent aussi des crédits de refinancement. L'idée consiste à dégager une nouvelle enveloppe de crédit à partir d'un prêt immobilier en cours, en se basant sur la valeur estimée du bien à un instant donné. Un bien acheté 150 000 euros en 1997, dont il reste 110 000 euros de crédit à rembourser, est estimé aujourd'hui à 200 000 euros. Pour calculer un nouveau prêt, la banque va se baser sur 70% (GE Money bank) ou 80% (Abbey National) de la valeur du bien, soit dans l'exemple 160 000 euros (80% X 200 000). Résultat ? Vous disposez alors d'une nouvelle capacité d'emprunt de 50 000 euros (soit 160 000 – 110 000).

Ce genre de prêt vous permet de disposer de liquidités nouvelles pour continuer à diversifier votre patrimoine ou à financer d'autres projets (travaux, etc.). Particularité de ce genre de montage ? Il ne fonctionne évidemment qu'en période de progression des prix de l'immobilier. Revers de la médaille, il peut accroitre dangereusement le poids de l'endettement et allonge sensiblement la durée du prêt avec, à la clé, un taux révisable.