Les diagnostics immobiliers : une obligation du vendeur

Synthèses.

 

Diagnostic Immobilier AMIANTE	Diagnostic Immobilier PLOMB	Diagnostic Immobilier TERMITES	Diagnostic Immobilier GAZ	Diagnostic Immobilier PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE	Diagnostic Immobilier LOI CARREZ	Diagnostic Immobilier ERNT
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits, figurant sur une liste réglementaire, contenant de l'amiante.	Lutte contre le saturnisme et les situations d'insalubrité.	Etat mentionnant la présence ou l'absence de termites.	Etat de l'installation en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.	Calcul de la quantité d'énergie consommée ou estimée, classement en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Recommandations pour diminuer la consommation énergétique.	Mesure de la surface privative du lot (hors cave, garage, ...), situé dans une copropriété horizontale ou verticale.	Information de l'acquéreur ou du locataire sur la situation du bien immobilier, bâti ou non bâti, au regard des risques naturels et technologiques.
IMMEUBLE	IMMEUBLE	IMMEUBLE	IMMEUBLE	IMMEUBLE	IMMEUBLE	IMMEUBLE
Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 (Parties privatives et communes).	Immeuble à usage d'habitation (Parties privatives, Parties communes) construit avant le 1er janvier 1949.	Immeuble situé dans une zone classée à risque termites par le Préfet (Parties privatives).	Logement comportant une installation gaz réalisée depuis plus de quinze ans (Parties privatives).	Tout immeuble bâti (sauf exceptions)	Bien situé dans une copropriété (Parties privatives).	Bien bâti ou non bâti situé en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques (prescrits ou approuvés).
QUAND ?	QUAND ?	QUAND ?	QUAND ?	QUAND ?	QUAND ?	QUAND ?
Transaction : au moment du compromis. Gestion : A conserver par le propriétaire bailleur et par son mandataire aux fins de production dans le cadre d'une procédure logement décent. Copropriété : avant le 01/01/2006 pour les parties à usage commun.	Transaction : au moment du compromis. Gestion : à compter du 12/08/2008 pour toute mise en location. Copropriété (parties à usage commun) : immédiatement avant travaux et en tout état de cause avant le 12/08/2008.	Transaction : au moment du compromis. Copropriété : pas d'obligation, mais mesure de précaution conseillée pour ce qui concerne les parties communes.	Transaction : au moment du compromis	Transaction : à annexer au compromis. Gestion : à annexer au bail.	Transaction : à la signature du compromis.	Transaction : annexé au compromis. Gestion : annexé au bail.
VALIDITÉ	VALIDITÉ	VALIDITÉ	VALIDITÉ	VALIDITÉ	VALIDITÉ	VALIDITÉ
3 à 30 ans selon constatations et état de conservation.	30 ans si résultat négatif. 1 an (Transaction), 6 ans (Gestion) si résultat positif.	6 mois.	3 ans	10 ans	30 ans en l'absence de travaux et de modification de la consistance du lot.	Transaction : 6 mois, sauf si modification de l'information entre le compromis et la vente. Location : 6 mois.

Ces informations sont données a titre indicatif, seuls les textes réglementaires parus au journal officiel sont applicables.

Informations supplémentaires au dossier technique.

 

Les charges de copropriété.

En cas de vente d'un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété. Ce document comporte notamment :

 

-          les provisions exigibles du budget prévisionnel

-          les charges impayées sur les exercices antérieurs

 

Les frais de questionnaire (dont le montant a été voté en Assemblée Générale) sont répartis conformément aux indications communiquées par le syndic. A défaut de précision, ils sont supportés par l'acquéreur (art. 1593 du Code civil). Lors de la vente d'un lot, le vendeur doit avoir acquitté l'ensemble des charges dues jusqu'à la date de signature de l'acte de vente. Pour en attester, il doit produire un certificat "dit de l'article 20" (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic de la copropriété. Ce certificat doit dater de moins d'un mois. Si ce certificat n'est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze j ours à compter de la vente. Le syndic a lui-même quinze jours pour former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d'huissier. Les effets de l'opposition sont limités au montant qu'elle énonce. Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l'acquéreur. Tout candidat à l'acquisition d'un lot ou bénéficiaire d'une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d'entretien. Ce document mentionne notamment les références des contrats d'assurance de l'immeuble, l'année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la référence des contrats de maintenance sur les équipements communs. Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.

Association syndicale.

En cas de vente de son bien, le propriétaire d'un bien immobilier dépendant d'une association syndicale doit en informer l'acquéreur, ainsi que de l'existence d'éventuelles servitudes.

Le bornage en cas de vente d'un terrain.

Dans l'avant contrat ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.

Deux situations doivent être distinguées :

 

-          s'il s'agit d'un terrain isolé: l'acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est alors facultatif.

-          si le terrain fait partie d'un lotissement : l'acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu'il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.

 

L'absence de l'une ou l'autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d'achat) ou encore à l'acquéreur, d'invoquer la nullité de l'acte. Cette action doit être intentée avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Si la mention est omise dans l'avant-contrat, l'action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l'acte de vente authentique.

L'obligation de délivrance.

La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l'acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué. Le bien vendu doit être délivré dans l'état où il se trouve au jour de la signature de l'acte de vente avec ses accessoires (exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis. En contrepartie de la délivrance, l'acquéreur paie le prix de vente.

La garantie d'éviction.

La garantie d'éviction permet d'assurer à l'acquéreur la "jouissance paisible" du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l'acquéreur l'existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.). Si le bien est loué, le bail est opposable à l'acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par-devant notaire ou dûment enregistré).

Les droits de préemption du locataire.

Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :

- Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l'immeuble
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu'il occupe. Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l'octroi d'un prêt).

- Congé pour vendre.

Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire. L'offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l'acceptation de l'offre (porté à quatre s'il y a un prêt). Si le locataire n'a pas donné suite à l'offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti. Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l'accepter. Si le locataire décide d'acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus. Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.

Droit de préemption urbain.

Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple: la mairie) d'acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire. Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d'intérêt général (exemple: création d'un hôpital, crèche etc..). Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu'il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration d'intention d'aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien. Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur. La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l'usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel...), son mode d'occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire...). La mairie a deux mois pour répondre. En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption urbain. La signature de l'acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.

La garantie des vices cachés.

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d'utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance. Le vice caché est celui qui n'était pas connu de l'acquéreur et qui n'aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l'absence d'eau courante pour une maison à usage d'habitation pourvue de robinetterie et canalisations). L'acte de vente peut contenir une clause d'exonération de cette garantie. Cette clause n'est pas valable si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, ou s'il avait connaissance de l'existence du vice, ou encore s'il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L'action de l'acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).